关于科学有效化解问题楼盘的提案

关于科学有效化解问题楼盘的提案

房地产业是信阳经济发展的支柱产业和地方财税收入的主要来源，各级政府和社会各界对房地产业普遍关注。近年来，我市房地产开发业得到长足发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但发展过程中涉房地产楼盘的矛盾纠纷也随之日益突出，逐渐成为我市社会管理方面的难点热点问题。据统计， 截至2020年7月15日，我市共化解省交办问题楼盘18件（共45）件，占40.0%；各县区自排问题楼盘13件（共87件），占14.9%。

一、当前存在的主要问题

1. 房地产开发不规范。开发企业数量多、实力不强。目前我市房地产开发企业623家，其中一级企业1家，二级企业22家，三级企业44家，四级企业137家，暂定级企业419家。房地产开发企业数量多、规模小，造成市场监管难。开发商随意更改规划，房屋配套设备质量差，公共建筑权属不清，存在虚假承诺等问题，是导致引发业主不满，引起群体事件或集体上访的主要诱因。

2.监管服务不到位。房地产市场监管涉及多个部门，缺少联动机制，信息不对称、不共享，部分房企违规占地、违规建设、违规开发经营等“三违”现象不断出现。房屋竣工验收环节无人把关，导致配建设施不到位，开发商违规销售。由于房地产项目大多持续数年，实施过程中因各方面政策变化，使前后协调工作出现难度。如消防通道、容积率存在开工设计和验收标准不统一等。

3.物业制度不健全。物业管理涉及住建、房管、城管执法、公安、乡镇（街道）、社区、水电燃气等诸多部门，各部门职能交叉、职责不清，存在互相推诿现象。目前，只有房管部门代表政府作为物业管理行业的主管部门行使职责，缺乏工作合力，指导协调监管工作有限。加之我市物业公司缺乏先进管理理念，工作不规范、管理水平低、服务质量差。费用收支透明度不高，导致业主意见大。

4.政策宣传不及时。由于政策宣传力度不够，小区业主对物业管理的相关规章制度了解不多、认识不够。有的小区业主对物业管理收费不理解、不接受，存在在拖欠、甚至不交物业费现象。

二、意见及建议：

做好问题楼盘化解攻坚工作时间紧、任务重，必须盯紧任务、狠抓落实，不折不扣一抓到底，决战决胜。

为此，建议：

一要创新处理方式。建议成立处理问题楼盘协调机构，统一协调，一抓到底。不仅要处理省里交办的问题楼盘，市县区排查的问题楼盘也要一应解决。学习借鉴外地“先证后税、先证后诉、先证后责”的经验，即先对问题楼盘进行联合验收，对房屋质量合格无消防隐患的楼盘，先为购房者办理房产证，税收、纠纷及责任追究等其他问题按相关政策法规随后解决。

二要科学制订对策。在问题楼盘的处理上，既要尊重历史，又要实事求是，坚持用“老问题老办法，新问题新办法”原则，处理各种遗留问题。“老问题老办法”，就是对过去启动实施而至今因纠纷未能完结的问题楼盘，政府与企业合作双方可以从三个方面考虑解决：一是因国家政策法规调整及市场出现不可逆变化（如征地拆迁补偿标准的提高）等刚性约束，双方应无条件执行；二是非刚性约束的纠纷，双方应充分尊重最原始的合作协议条款，协商解决；三是因项目实施时间拖的太长而导致有关经济支出或收益变动太大的部分，双方应本着面对现实、认真算帐、充分沟通、互谅互让的原则达成一致意见。“新问题新办法”，就是对新上的项目，严格按程序有序处理；遇到特殊政策或市场机遇需要超常规推进的项目，对后续需要完善补办的手续或程序，政府与企业必须在事前清晰约定双方各自应遵循的权力和义务，避免留下后遗症。对于问题楼盘，要依照相关法规和政策制订出一个统一的解决办法，共性问题共性办法，个性问题个性办法，采取一企一策、一盘一策、一时间段一策的方式，逐一解决。

三要务实高效化解。市委，市政府贯彻落实习近平总书记对老区关心关爱的重要指示过程中，落实“六稳”“六保”政策，灵活运用土地“招拍挂”政策，在符合招拍挂政策前提下提前对土地进行清算，不违法招拍挂政策同时又能制定切实有效的措施，保护本地房地产企业的合法权益和切身利益，促进我市房地产业平稳健康发展。同时，在化解处理“问题楼盘”工作中，要学习借鉴湖南常德市的经验，推行“三先三后”做法，即“先办理后缴税，先办证后缴费，先办证后追责”。要坚持“一盘一策”，要让利于民，更不能与民争利。化解问题楼盘要精准施策，夯实主体责任，对群众一个解释，给上级一个交代，做到办真事、真办事。